РАЗДЕЛ 3.Роль ТСЖ, ЖСК в создании системы капитального ремонта.

Обязанности владельца специального счета

1.-Может ли специальный счет, на который ТСЖ будет перечислять взносы на капитальный ремонт многоквартирного дома, быть депозитным?

В соответствии с п. 2.1, 2.8 инструкции Банка России от 14.09.2006 № 28-И «Об открытии и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам)» специальный счет является отдельным видом банковкого счета и открывается в случаях и в порядке, установленных законодательством РФ для осуществления предусмотренных им операций соответствующего вида. Специальный счет, открытый для формирования фонда капитального ремонта, предназначен исключительно для проведения операций по зачислению и списанию денежных средств, связанных с формированием и использованием фонда капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. По специальному счету могут совершаться только операции, предусмотренные ЖК РФ. Однако договором банковского счета может быть предусмотрено начисление банком процентов за пользование денежными средствами на специальном счете клиента.

2.-Жители одного многоквартирного дома решили создать некоммерческое партнерство с целью общественного контроля и соуправления (помощи управляющей компании в управлении многоквартирным домом) общим имуществом многоквартирного дома. Может ли некоммерческое партнерство стать владельцем специального счета для накопления средств на капитальный ремонт дома (разумеется, на основании решения общего собрания собственников)? Сейчас трактуется, что владельцем счета могут быть ТСЖ, ЖК или иной специализированный потребительский кооператив (ЖСК) или региональный оператор.

Все собственники помещений в многоквартирных домах имеют право выбора способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете или на счете регионального оператора.

Владельцем специального счета может быть:

- товарищество собственников жилья;

- осуществляющие управление многоквартирным домом ЖК или иной специализированный потребительский кооператив;

- региональный оператор.

Таким образом, некоммерческое партнерство не может быть владельцем специального счета.

Если управление многоквартирным домом осуществляет не ТСЖ, ЖК или иной специализированный потребительский кооператив, то собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение на общем собрании собственников о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета. В этом случае региональный оператор откроет специальный счет на свое имя, но денежные средства на нем будут принадлежать собственникам многоквартирного дома, и они смогут распоряжаться денежными средствами в соответствии со ст. 177 ЖК РФ.

3.-Кто будет выставлять счета на оплату взноса на капитальный ремонт? Откуда придет квитанция?

Согласно ст. 171 ЖК РФ в случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора собственники помещений в многоквартирном доме уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта РФ.

В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, открытом на имя ТСЖ, осуществляющего управление многоквартирным домом и созданного собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем 30, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах; осуществляющих управление многоквартирным домом ЖК или иного специализированного потребительского кооператива; регионального оператора, взносы на капитальный ремонт уплачиваются на такой специальный счет в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете принятие решения о выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете, и, соответственно, представление платежных документов для оплаты взносов на капитальный ремонт относится к компетенции общего собрания собственников по- мещений в многоквартирном доме.

На основании ч. 2 ст. 154 ЖК РФ взнос на капитальный ремонт для собственника помещения в многоквартирном доме включается в плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Существует два варианта указания взноса на капитальный ремонт в платежном документе:

- единый платежный документ за все жилищно-коммунальные услуги;

- отдельный платежный документ, выставляемый региональным оператором или, по его поручению, иным лицом.

4.-В каких банках можно открыть специальный счет для накопления средств для проведения капитального ремонта?

Согласно ст. 176 ЖК РФ специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем 20 млрд руб. Банк России ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям, установленным ч. 2 ст. 176 ЖК РФ, на своем официальном сайте в сети Интернет.

В случае если владельцем специального счета является региональный оператор, предъявляется дополнительное требование — осуществление кредитной организацией деятельности в пределах территории соответствующего субъекта РФ.

Необходимо отметить, что информация о кредитных организациях, предлагающих услуги по открытию и ведению специальных банковских счетов для формирования фонда капитального ремонта, включая типовые договоры для открытия таких счетов, размещена на сайте www. fondgkh.ru в разделе «Региональные системы капитального ремонта».

5.-Владельцем специального счета может быть региональный оператор или ТСЖ, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем 30. Как быть с теми ТСЖ, которые были созданы в двух, трех и т.д. многоквартирных домах до введения ограничений? Можно ли открыть два, три и т.д. счета на каждый из этих многоквартирных домов, но чтобы владельцем счета было ТСЖ?

Нет, они должны открывать счета у регионального оператора, либо им нужно реорганизовать (ликвидировать) имеющееся ТСЖ и создать несколько ТСЖ в соответствии с ЖК РФ.

6.-В многоквартирном доме собственниками осуществлялся сбор платежей на капитальный ремонт, после утверждения региональной программы, в которую указанные дома включены, будет ли предусмотрен механизм по обязательному перечислению ранее накопленных средств на специальные счета?

В настоящий момент нет требования об обязательном перечислении ранее накопленных (до принятия и опубликования региональной программы капитального ремонта и возникновения обязанности по уплате минимального взноса на капитальный ремонт) собственниками средств на капитальный ремонт. Однако такое решение может быть принято собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании по общим правилам, установленным ЖК РФ.

6.-Можно ли оформить кредит в банке на проведение капитального ремонта?

С введением новой системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов доля бюджетного софинансирования будет постоянно сокращаться. В ситуации, когда собственники не обладают финансовыми ресурсами, необходимыми для проведения капитального ремонта многоквартирного дома, для финансирования капитального ремонта многоквартирных домов может быть задействован механизм банковского кредитования.