ГЛАВА 5. Организация выполнения капитального ремонта общего имущества в конкретном многоквартирном доме.

8.-Могут ли собственники по собственной инициативе принимать рeшения о проведении работ по капитальному ремонту до наступления сроков, определенных региональной программой? Как это отразится на размере обязательного взноса на капитальный ремонт?

Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания соб- ственников помещений в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе.Решением общего собрания собственников помещений в много- квартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом доме должны быть определены или утверждены:

- перечень работ по капитальному ремонту;

- смета расходов на капитальный ремонт;

- сроки проведения капитального ремонта;

- источники финансирования капитального ремонта.

Согласно ч. 4 ст. 181 ЖК РФ в случае, если до наступления установленного региональной программой капитального ремонта срока проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме были выполнены отдельные работы по капитальному ремонту общего имущества в данном доме, предусмотренные региональной программой капитального ремонта, оплата этих работ была осуществлена без использования бюджетных средств и средств регионального оператора и при этом в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме повторное выполнение этих работ в срок, установленный региональной программой капитального ремонта, не требуется, средства в размере, равном стоимости этих работ, но не свыше чем размер предельной стоимости данных работ, засчитываются в порядке, установленном законом субъекта РФ, в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в многоквартирном доме, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора.

9.-Возможно ли включение домов блокированной застройки в региональную программу капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов?

В соответствии со ст. 168 ЖК РФ в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах включаются все многоквартирные дома, расположенные на территории субъекта РФ, за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу. Согласно п. 6 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквар- тирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» признаком многоквартирного дома является совокупность двух и более квартир. Квартирой, согласно ст. 16 ЖК РФ, признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в тaком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Согласно ст. 49 Градостроительного кодекса РФ к жилым домам блокированной застройки относятся жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает 10 и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. В связи с тем, что дома блокированной застройки не имеют в своем составе квартир, они не могут быть отнесены к многоквартирным домам. Таким образом, дома блокированной застройки не подлежат включению в региональную адресную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

10.-Можно ли изменить включенные в региональную программу виды работ, сроки их выполнения, стоимость, содержащиеся в предложении регионального оператора при формировании фонда капитального ремонта многоквартирного дома, исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, в то время как ст. 174 ЖК РФ определено, что за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, может осуществляться финансирование только работ, предусмотренных ч. 1 ст. 166 ЖК РФ, и работ, предусмотренных законом субъекта РФ?

Для правильной оценки и понимания содержания норм ст. 166, 174 ЖК РФ необходимо более четко представлять, что такое региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, как происходит ее формирование и финансирование. Во-первых, региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме — это документ, в соответствии с которым осуществляются планирование и организация проведения капитального ремонта, включает перечень услуг (работ) по капитальному ремонту общего имущества (ст. 168 ЖК РФ). Таким образом, то, что предусмотрено региональной программой, в том числе в части перечня услуг (работ), является обязательным для всех собственников многоквартирных домов, включенных в данную программу, независимо от избранного ими способа формирования фонда капитального ремонта. Во-вторых, в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме включаются только те виды услуг (работ), которые соответствуют требованиям ст. 166 ЖК РФ, а значит, она финансируется за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт и с учетом условий и ограничений, установленных ст. 174 ЖК РФ. Значит, принимая решение о проведении капитального ремонта, собственники помещений обязаны действовать в рамках утвержденной региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, в силу ее обязательности для них и именно потому, что она формируется исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт. Все, что собрано собственниками сверх минимального размера взноса, расходуется по усмотрению собственников помещений и, как правило, вне рамок реализации региональной программы капитального ремонта.

11.-Что такое актуализация (ч. 5 ст. 168 ЖК РФ — раз в год) региональной программы капитального ремонта?

В соответствии с ч. 5 ст. 168 ЖК РФ региональная программа капитального ремонта подлежит актуализации не реже чем один раз в год. Это означает, что в региональной программе должны найти отражение изменения состава многоквартирного дома, произошедшие в течение года, в том числе исключены многоквартирные дома, признанные аварийными, включены многоквартирные дома, вновь введенные в эксплуатацию в прошедшем году, а также учтены результаты проведения мониторинга технического состояния многоквартирного дома, изменения в отношении видов работ, если отдельные виды работ по капитальному ремонты были выполнены (в том числе по решению собственников).

12.-В течение срока реализации региональной программы часть многоквартирных домов или их конструктивных элементов, капитальный ремонт которых будет проведен в первые годы, в очередной раз по своему техническому состоянию и в соответствии с нормативно-техническими требованиями будут требовать проведения капитального ремонта. Должны ли указанные многоквартирные дома повторно включаться в региональную программу?

Да, предполагается, что в региональную программу один многоквартирный дом следует включать несколько раз, поскольку межремонтные сроки разных его конструктивных элементов отличаются, и, следовательно, могут наступать повторно в течение срока программы. Избежать ущемления прав собственников помещений в одних многоквартирных домах в связи с проведением капитального ремонта в других позволит введение рациональных и доступных принципов установления очередности.

13.-Чем обусловлен рекомендуемый 30-летний срок формирования региональной программы капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома?

Указанный срок определен с учетом рекомендуемых ведомственных строительных норм межремонтных сроков проведения работ по отдельным конструктивным элементам многоквартирного дома, возможными решениями региональных и муниципальных органов власти по продлению указанных сроков, а также сроков, необходимых для накопления средств, достаточных для проведения работ по капитальному ремонту многоквартирного дома.

14.-Кто и как будет формировать программу капитального ремонта? Где с ней можно ознакомиться?

Региональная программа по проведению капитального ремонта многоквартирных домов утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ. В соответствии с ч. 2 ст. 168 ЖК РФ региональная программа формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта РФ, и включает в себя:

- перечень всех многоквартирных домов, расположенных на тер- ритории субъекта РФ, за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу;

- перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах;

-плановый год проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах;

- иные сведения, подлежащие включению в региональную программу капитального ремонта в соответствии с нормативным правовым актом субъекта РФ.

С региональной адресной программой можно ознакомиться, обратившись в орган исполнительной власти субъекта РФ, к компетенции которого относятся подготовка и утверждение такой программы. Программы подлежат обязательному официальному опубликованию и размещаются в справочных правовых системах («КонсультантПлюс.Реги- оны»). Порядок подготовки и утверждения региональной программы капитального ремонта и требования к таким программам устанавливаются законом субъекта РФ в соответствии с ЖК РФ.